Som en del af et nyt websted, vi netop lanceret, www.GetPreconstructionDeals.com, jeg får gentaget anmodninger beder om en bestemt aftale er god eller ej. Mens vi ikke kan besvare dette for individuelle projekter, kan vi helt sikkert se på hvad der skal få gjort af investor kan dramatisk øge odds for en vellykket transaktion.
Trin 1 er altid at fastslå fair marked value(FMV). Som en fast ejendomsinvestor, kan du altid købe ejendomme på FMV. Mit spørgsmål er, hvorfor ville nogen ønsker at gøre det? Gennem omhyggelig udvælgelse, kan du altid finde egenskaber, der er prissat nedenfor FMV, uanset om de er eksisterende, eller hvis de er et preconstruction projekt. Den bedste måde at afgøre FMV er at arbejde med en person allerede bekendt med området eller bestem selv gennem lokale hjemmesider viser de seneste salg historier.
Trin 2 er at derefter bestemme markedsudviklingen for det område, hvor der er to kritiske stykker: 1) er den gennemsnitlige pris stigende og 2) er mængden af salget stigende. Hvis begge er på vej i din favør, så har du komfort i at vide, at den rigtige tendens til at holde priserne bevæger sig fremad. I aktiemarkedet at investere, er der at sige, at tendensen er din ven og handlende ofte observere pris og mængde data til at bekræfte tendensen. Hvis et hedt prissat ejendomsmarkedet viser tegn på faldende i volumen, være meget omhyggelig.
Trin 3 er at lære om levering, især i den preconstruction markedsplads. I nogle områder, der er meget få projekter på bøger og andre, der er 15.000 + enheder forventes at dukke op inden for 1 postnummer, i 1 år. Samme gælder for at investere i huse. I du konkurrerer med en masse nye huse, der kommer online, så hurtig pris eskalering kan være begrænset. For de fleste kyndige investorer, de kan lide at se masser af efterspørgsel med meget lille udbud, som er intet mere end sund fornuft.
Trin 4 er at gøre dine egne udtalelser fra makrobetingelser af de lokale og regionale markedsplads. Så, for eksempel, hvis du er en stærk tilhænger af at fast ejendom er overvurderet i målområdet, hvorfor skulle du nogensinde overveje investere? På den anden side hvis du mener, at markedskræfterne fortsat vil eskalere i markedet, så hvorfor ville du ikke aktivt søger? Som et eksempel tror nogle mennesker, at grånende af Amerika lige nu er begyndt at køre folk til varme, mere attraktive klimaer. Selvom egenskabsværdier er høj i disse områder lige nu, skal vi se 20 + år af yderligere indvandring til dem? Du er nødt til at beslutte for dig selv, fordi vi ikke vil vide svaret for en anden 20 år!
Trin 5 er en af de vigtigste risiko management værktøjer til rådighed for investor i fast ejendom. Hver ejendom har typisk en iboende sats, hvormed det kan lejes, selvom det ikke er din hensigt. Ved at kigge på lejesatser, i forhold til mængden af princippet, renter, afgifter og forsikring (Jan) at du skal betale, så du kan forstå størrelsen af cash flow, der kan være nødvendige for at støtte egenskaben. Hvis dit mål er at producere pengestrømsopgørelse, skal du være pengestrømsopgørelse positive meget hurtigt. Hvis dit mål er kapitalgevinster og cash flow er negativ, så er du nu forstår, hvad du kan have til at støtte på månedsbasis, hvis tingene ikke virker.
Udskudt vedligeholdelse så bliver vores trin 6. For en eksisterende egenskab, hvor meget vedligeholdelse har den tidligere ejer forsømt at du skal indhente? Vær forsigtig her, da dette kan være en af de vigtigste steder at få ubehagelige overraskelser.
Og nu jeg har gemt bedst til sidst: Step 7 er at bestemme din egen personlige risikovillighed. Nogle nye investorer se på en aftale og kun se positivt. Dette er en stor fejltagelse. ENHVER reel INVESTOR I KNOW har mistet penge IN en aftale men de gerne vil gøre mere. Hvorfor? De forstår deres risiko kommer, de forstår hvordan man kan begrænse deres ulempe, og fordelene er meget større end de risici, de tager. Hvis du blev stående ved siden af dem og så hvad de så, ville du gerne tage risikoen og hurtigt ignorere enhver lille tab, som du oplever.
Forhåbentlig har det givet dig en god start på at lære at analysere en potentiel mulighed. Naturligvis hvert af disse trin kræver ekstra arbejde eller uddannelse, men de er hvad adskille den nye investor fra de erfarne, battle testet veteraner.